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果敢老街呼唤的新变化

发表于 2020-09-28 13:51:03 | 318人看过0回复 显示全部楼层 |阅读模式

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    发表于 2020-9-28 13:51:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
        整条街,有着不输周末的热闹。
        “开街大吉”,晚七点,北京路步行街改造提升开街仪式正式启动。庆祝仪式飘落的片片金纸,宣告着这条有着2000多年历史的步行老街,呼唤着新生。
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        2018年底,广州北京路步行街和北京王府井步行街等11条步行街被商务部确定为全国首批步行街改造提升试点,今年7月,商务部将第一批试点名单中的杭州湖滨路、成都宽窄巷子等5条步行街确认为“全国示范步行街”。
        从2018年底被确定为试点后,广州北京路步行街开始改造提升,为商务部的验收准备着,这次的开街仪式,也是商务部对其验收的过程。
        改造
        负责此次北京路步行街改造提升的,是广州市商务局、越秀区商务局和北京路文化核心区管委会。相比新开业的品牌店铺,消费者和商家对改造最直观的感受,在于2019年动工的步行街道升级。这次改造将主街南扩,串联背街里巷,提升了圣贤里、府学西街、李白巷等后街巷,将步行长度从1.1公里延长到3.5公里,步行范围从0.29平方公里扩大到0.43平方公里,街区布局由1条主街向1条主街+9个辅街群纵深推进。
        从街道路面的铺设,到店铺外立面翻新、各店铺统一店招,再到商铺二层天台空间重新利用,改造的工作由政府负责。同时,依托北京路的特色岭南建筑,这次改造沿主街自北向南,依次打造了省财厅灯光亮化、北段骑楼舞台剧、新大新全国最大的户外裸眼3D展示等光亮节点,用以提升夜间人气。
        “阵痛”,是北京路商家和政府工作人员们提到改造时,重合最多的字眼。“步行街改造,区市都下了很大的功夫。过程中肯定对商户的生意有影响,但是阵痛之后,相信大家能看到改变”,越秀区商务局的一位工作人员告诉经济观察报,相比“全国示范步行街”的牌匾,更重要的是“市里和老百姓能看到我们的努力和改变,这也是我们今年的重点工作之一。”
        对于北京路商户而言,“阵痛”之后,他们希望得到的是更年轻的客群,和实在的消费力。建筑提升后,品牌开始汰换,北京路引进了中国最大NBA旗舰店、Adidas华南区最大旗舰店等50家名店、区域首店及特色店。高力国际是这次北京路步行街改造提升的合作方之一,从今年6月开始为其提供招商运营服务。
        北京路步行街有着近300家商铺,但由于产权问题和改造价值等因素,这次由高力国际改造提升的是二三十家公有产权商铺。开街时开业的第一批商户为9家,包括B.DUCKKIDS、DEPOT3、“惊喜经济”蛋屋、1626潮研所、喜淘冰及碧桂园千玺机器人餐厅等在内的餐饮、零售品牌。除了步行街上的正式商铺,高力国际还布置了10台10平方米左右的外摆车,准备放置在步行街道中。
        “生意最好的一定是奶茶水吧,但我们想要更有广府特色的品牌”,高力国际中国区董事总经理邓懿君介绍,政府对北京路改造的定位很清楚,“想要年轻、潮流、广府特色。”在踏准时代节奏的同时,保留自身的历史文化特色,这几乎是全中国的步行街改造中的共同需求。
        招商并不容易。
        高力国际团队有一张评审表,从品牌知名度、主力店/首店/连锁店情况、业态新颖性和文化相关性等方面来打分,以此评审入驻品牌,但传统步行街的改造,相比新建的购物中心,总是有着更多的“历史遗留问题”。
        “你看这些建筑,都是’文物’来的”,高力国际文旅和消费运营部副董事游健指着街边的商铺说,这些楼历史都很久了,改造一个点可能需要旁边三个点来支撑,否则就会连片倒,施工图也要去找最原始的。类似的情况,对招商工作提出了更高的要求,“为这9个铺聊了近40家品牌,有更厉害的,但他们会谨慎考虑这些因素”。
        改变还发生在很多地方,在北京路的智慧服务中心,由中国联通提供技术支持的北京路商圈大数据监控平台,整合运营商人流数据、银联交易数据和政务数据,通过数字化动态反映业态运行态势和改造提升效果。平台数据显示,当晚7点左右,有近10万访客在北京路步行街。
        需求
        作为高力国际文旅和消费运营部副董事,游健所处的团队很能说明一些方向。高力国际是国际房地产顾问“五大行”之一,在“五大行”传统的咨询、经纪、物业和资管等业务之外,今年6月份,高力国际组建了文旅及消费运营服务团队,并在今年推出文旅及消费一体化招商运营服务。
        专门组建的新团队,瞄准的不只是北京路步行街改造。
        “传统五大行,是零售团队做这件事。高力也有零售团队,但我们想做的不是一件事”,高力国际文旅和消费运营部的项目总负责人李君涛表示,“文化运营的重点并不在物业本身,而是文旅产业的活化,是扎根进去后,通过各方面的活动、展示、原创IP开发以及商品化带来流量,有粘性能长期聚人后,在线下就可以消费变现”。
        他举了个例子,成都宽窄巷子原来就是几条街,现在办一些印象派活动,门票卖100块钱还有人排队,这就是通过文旅主题定位的软硬件升级改造,实现商业项目景点化、文化IP商品化的结果,消费者会为文化买单。
        目前10人团队的目标,正是物业背后的这门生意。从其服务案例来看,除了北京路步行街,上海的徐家汇商圈提升和北外滩城市综合商业策划也在进行。
        诚意
        北京路步行街的北段“老字号一条街”,入驻有新大新、太平馆、广州酒家等18家老字号门店,步行街共聚集了50多家老字号企业。莲香楼,一家有着130多年历史的广州糕点老字号品牌,在北京路商业区内有3家门店。“我们老字号希望改造以后,让更多的年轻消费者了解和尝试我们的产品”,莲香楼负责人告诉经济观察报,虽然改造后的实际效果还有待观望,但其品牌已经通过小份量糕点、减少糖分和爱心形状等活泼糕点造型等改变,努力吸引年轻的消费者。
        对这次新入驻的B.DUCKKIDS、DEPOT3和1626潮研所、喜淘冰等餐饮零售新品牌而言,北京路步行街更像一个新机会。新入驻的9家商户,以快闪店的形式引进,运营6个月:前三个月免租,后三个月按商户营业额收取一定比例的流水扣点。6个月合作期结束后,如商户有继续长期经营意向,再重新签订租赁合同,按经过第三方机构评估的市场均价1700元/月/平方米收取租金。这个价格,相比北京路的其他私人物业价格,仍算优惠。
        “这次北京路是很有诚意的”,男装品牌DEPOT3的负责人钟小姐直言,如果不是这样特殊的条件,考虑今年的行情是不会来开快闪店的。“广州需要这样一个热闹的机会,大家一起把生意做起来”,她看看店内,“刚才来的一对父女是住附近的本地人,就是听说今天开街才来逛逛啊。”
        和全国所有面临老化问题的步行街一样,如何吸引本地消费者和年轻客群,是北京路最希望解决的问题。广州,有着深厚商业基础和历史文化的城市,除了北京路步行街外,还有大片的商业老区需要提升。前有“让城市留下记忆,让人们记住乡愁”的万科改造永庆坊项目,现有正在提升改造的北京路步行街。
        开街仪式后的晚十点,一位路过的外卖小哥在北京路口拍照。也许,这正是步行街改造呼唤的新变化。
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